商业地产成功三大要素:选址、规划以及运营能力

  这几年泉州商业地产有了比较大的发展,开业的mall有浦西万达、中骏世界城,规划在建的还有华大泰禾、东海泰禾、润柏大都会等。但我个人认为泉州的mall时代才起步,还不存在饱和或过剩的问题,但是同时有几家大型mall的存在,必定会出现优胜劣汰。

  选址、规划和运营能力是决定商业地产能否成功的三大因素,其中最主要的还是运营。商业地产比单纯的住宅开发复杂得多,专业性要求也更强。而与住宅开发销售的高周转相比,商业地产需要比较长的培育期,资金周转速度较慢,我们曾经做过测评,一个mall大约需要七八年时间现金流才能回正——这些都考验房企的专业水平和资金实力。

  我们知道,很多mall会招入一些强势品牌作为主力店,这些强势品牌一般要求mall绑定很多严苛的条件,如装修补贴和长免租期。引入一些强势品牌之后,为了满铺开业或者拿到较高租金,一些mall会引进一些杂七杂八的品牌,导致品牌参差不齐。这肯定会影响mall的整体形象。

  与传统百货不同,mall除了购物之外,餐饮休闲的服务类也是非常重要的部分。餐饮休闲集聚人流的能力较强,但对租金的贡献力较低,如何规划购物和餐饮休闲的比例(比如万达广场近期就在酝酿提升生活服务类部分所占的比重),如何在餐饮休闲方面做出特色,也是mall需要考虑的问题。

  谈到商业地产的差异化运营,我个人认为以泉州的人口基数和现有商业地产的运营情况来看,mall以高端、中端这样的规划直接面向不同客群可能为时尚早,但这肯定会是未来的趋势。考虑到mall的体验性,主题式的mall倒是可以成为差异化的一个方向,如与文化艺术结合、与特色或地标式建筑结合等,像东海泰禾广场规划的摩天轮广场应该就是mall主题化的一种。  

本文来源:中骏世界城 打印全文 责任编辑:zs2
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